Метод земельной капитализации при оценке участков.

Оценка земли регламентируется Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Министерством имущества. Для оценки применяют сравнительный, затратный, доходный подходы. В доходном подходе используют методы остатка, капитализации земельной ренты, предполагаемого использования. В сравнительном подходе применяют методы использования продаж, выделения, распределения.

В методах выделения и остатка при расчете стоимости замещения или воспроизводства улучшений участка используются элементы затратного подхода. Применяются также методы затрат на освоение, на воспроизводство инфраструктуры, типовых инвестиционных контрактов. Доходный подход к оценке земли применим к участкам, приносящим доход.

Метод земельной капитализации применяется при возможности получения земельной ренты от участка. Действия: расчет земельной ренты, определение коэффициента капитализации, расчет стоимости земельного участка капитализацией земельной ренты. Капитализация земельной ренты расчет стоимости будущих равных значений земельной ренты за одинаковые периоды времени (на дату оценки). Величина земельной ренты может быть равна доходу от сдачи в аренду участка.

При использовании метода капитализации стоимость земли равна отношению рентного дохода к коэффициенту капитализации. В качестве дохода может быть рентный доход (расчет для оценки лесных и сельскохозяйственных угодий), доход от имущества на земельном участке, арендная плата за землю, доход при залоге участка. Сложность определения коэффициента капитализации при доходном подходе заключается в том, что коэффициент не учитывает норму возмещения капитала

Коэффициент капитализации определяют способами: Метод рыночной выжимки; Отношение величины земельной ренты к цене; Увеличение без рисковой ставки на значение премии за риск, определяемой инвестициями в участок.

Методы расчета коэффициента капитализации: Земельный участок рассматривают как вид денежного капитала. Критерий эффективности вложения капитала; процентная ставка по инвестициям, рекомендательно ставка Сбербанка по долгосрочным депозитам (валютным); Капитализация по установленному государством индексу.

Метод применим широко для кадастровой оценки земли. Методики определяют срок, в течение которого воспроизведения капитала в лесном, сельском хозяйствах.

Метод кумулятивного построения: Коэффициент капитализации включает безрисковую ставку, региональный риск, риск ликвидности. Метод сравнительных продаж (рыночной выжимки).

Недостатки метода капитализации: Нестабильность цен, непостоянство доходов. Метод капитализации доходов целесообразно использовать при оценке участков, приносящих постоянный доход. Один из методов доходного подхода капитализация арендной платы за землю.

ПОХОЖИЕ СТАТЬИ

Leave a Comment